Договор долевого участия (ДДУ) по 214-ФЗ.
В нынешнее время в рядах потенциальных покупателей строящейся недвижимости прочно закрепилось понятие, что 214 федеральный закон – это 100% гарантия безопасности покупки квартиры в строящемся доме. На сколько это правильно и нужно ли полагаться на закон – это мы решили разъяснить, досконально изучив смысл договора долевого участия (ДДУ). Утверждение о том, что ДДУ убирает любые мошенничества в строительстве - двойные продажи, риск долгостроя и затягивание возведения многоквартирных домов, а также предает застройщику статус надежного во всех смыслах – оправдана только в некоторой степени. Закон, без сомнений, хороший - о его положительных моментах мы и будем говорить в этой статье.
С чего всё началось…
Совсем недавно Краснодарский рынок строящегося жилья ставил дольщиков в ограниченные условия работы по «закону джунглей». Будущий собственник подписывал договор со строительной компанией, который не регистрировался в регистрационной палате. Сам документ составлялся учитом интересов застройщика. Покупатель квартиры же ставился в неудобную ситуацию, когда шанс получения ключей от своей квартиры равнялась риску потерять вложенные средства. Перспектива вписаться в долгострой или судиться со строителем притормаживал развитие рынка строящейся недвижимости и создавал плохую репутацию всем строительным компаниям.
С целью защитить права будущих участников долевого строительства, в 2004 году был разработан и принят "Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве". Среди строителей, закон в первое время не получил массового применения из-за очень жестких условий. Вместо этого, застройщики начали прибегать к ухищрениям и подписывать с покупателями предварительный договор купли-продажи. Появились ЖСК - на средства пайщиков строились дома не прибегая к условиям 214 ФЗ.
Во время последних лет количество строителей, перешедших на ДДУ по 214 ФЗ, стремительно рос, но поток критики не иссякал. Законодатели пришли к самому правильному решению и обратились за советом к самим застройщикам. В новой редакции 214 ФЗ более адекватен. Закон защищает права не только покупателей, но и строителей. 214-ФЗ – учитывая все недоработки, является безопасной схемой покупки строящейся недвижимости в России. 63% будущих дольщиков могут заплатить больше, но приобрести жилье в новостройке по ДДУ, и иметь при этом гарантии.
Обязанности застройщика:
В каждом ДДУ должно быть отражено, что застройщик обязуется в срок построить объект недвижимости, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию обязан передать его дольщику.
Что обязательно должно быть в ДДУ.
Дольщик, обязан оплатить объект недвижимости, стоимость которого указанна в договоре и обязательно принять квартиру после предъявления застройщиком разрешения на ввод его в эксплуатацию. Сам договор заключают в письменной форме и он считаться заключенным только после государственной регистрации в Росреестре.
Что обязательно должно быть в ДДУ.
В договоре долевого участия, составленном по 214 ФЗ должны быть осявящены условия:
➤ полная информация об объекте, его определение в соответствии с проектной документацией;
➤ сроки, в которые застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства;
➤ указание точной цены договора, сроках и порядке ее уплаты;
➤ гарантийный срок на сам объект.
Если в ДДУ отсутствует хоть один из перечисленных пунктов, он не будет считаться действительным.
214-й закон гарантирует:
➤ В случае возникновения до передачи дольщику объекта жилья возникает повреждение или гибель объекта - материальные риски несет только строительная компания.
➤ Если дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам дольщика.
Если ДДУ противоречит 214-ФЗ
Покупая жилье у крупного застройщика, с большой долей уверенности можно говорить о том, что у застройщика уже был зарегистрирован первый ДДУ в Росреестре, это значит что он гарантированно отвечает требованиям 214-ФЗ. Строитель может использовать лазейками 214 ФЗ, и состав договор отвечающий своим интересам, нежели интересам покупателей. Обратитесь к юристу за консультацией в случае возникновения подозрений.
Если Ваши опасения подтвердились есть два выхода:
➤ найти другую строительную компанию.
➤ пытаться договориться с застройщиком о изменении в договора.
ПДДУ, ЖСК, ЖНК и другие…
214 Федеральный закон запрещает продавать строящееся жилье кроме как по ДДУ, но на практике существует несколько способов обхода этого запрета.
- создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов), члены которых приобретают паи, а не квадратные метры.
продажа уже построенного жилья по обычным договорам купли-продажи.
Эти способы добавляют некоторый риск, ровно как ПДДУ - изобретение нечестных строителей с целью привлечь максимум денег ещё до начала строительства или на начальном его этапе. Отсутствие полного пакета разрешительной документации и является не позволяет заключить основной ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре. ПДДУ - обязательство заключить в будущем основной ДДУ. Другое дело – намерения строительной компании взять у дольщика деньги по ПДДУ, что никак не соответствует 214-ФЗ. Из вышесказанного ясно – 214 Федеральный закон, в первую очередь, защищает интересы покупателя и содержит целый ряд плюсов.
Плюс №1 Исключен риск двойных продаж.
Договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, это становится гарантией того, что недвижимость не будет зарегистрирована несколько раз на разных людей. Банки с большей вероятностью открывают ипотеки для приобретения квартир у строительных компаний заключающих ДДУ.
Плюс №2 Согласование проекта до начала строительства.
214 ФЗ на много ужесточил требования к застройщикам, и пока проект не будет до конца утвержден, работы по возведению дома не могут начаться. Таким образом, дольщик страхуется от неприятностей, когда полностью построенный многоэтажный дом не могут сдать из-за отсутствия необходых документов.
Плюс №3 Возврат денежных средств в случае расторжения договора.
Плюсом для покупателей стало то, что 214 ФЗ подразумевает возврат денег дольщику если договор будет расторгнут. В случае ненадлежащего исполнения договора застройщиком, покупатель может взыскать компенсацию с застройщика.
Плюс №4 Неустойки за задержку сроков строительства.
Если застройщик вовремя не может сдать объект, или передать ключи, он попадает на огромные штрафы. Будьте внимательны и читайте договор. Составляя ДДУ застройщики оборачивают эти моменты так, что вы можете не заметить ущемления своих прав, но и предъявить вы тоже ничего не сможете.
Срок завершения строительства прописывается в ДДУ, а при их не соблюдении, застройщик выплачивать пени, а за расторжение договора – уплачивать полную сумму неустойки..
Плюс №5 Фиксация параметров будущей квартиры
ДДУ четко прописывает, что Вы покупаете, и строительная компания теряет возможность в будущем изменять какие либо пункты. Составляя ДДУ, застройщик должен указать номер и размер квартиры. Любые допустимые изменения должны быть отражены в ДДУ. В соответствии с 214 ФЗ, застройщик может менять в одностороннем порядке цены на квадратный метр в квартире.
Жилые комплексы строительной компании ГИК
Доступные способы оплаты
Источник: Строительная компания ГИК
