Сегодня всё больше семей задумываются над покупкой квартиры. И способов приобретения жилья огромное множество. Очень выгодным и популярным в последнее время считается приобретение жилья на этапе строительства жилого дома. Но и здесь не всё так просто. Приобрести квартиру подобным образом можно разными способами. Следует выделить самые распространенные:
► ДДУ (договор долевого участия);
► ЖСК (жилищно-строительный кооператив);
► Договор соинвестирования;
► Предварительный договор;
► Векселя.
Последние три вида сделок можно отнести к «серым». Ими в основном пользуются недобросовестные застройщики. Такие сделки дают возможности обойти некоторые пробелы закона, и в случае несдачи или несвоевременной сдачи дома, у покупателя не получится заявить о своих правах застройщику.
ДДУ - договори долевого участия
Самый популярный и безопасный способ купить квартиру в новостройке на этапе строительства. Согласно данному способу, покупатель и застройщик имеют свои права и обязанности. Застройщик гарантирует своевременно ввести объект в эксплуатацию и сдать квартиру Дольщику, прописанную данным договором.
Согласно ФЗ №214 от «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» для защиты покупателей ДДУ должен:
► Включать в себя указание даты сдачи жилого дома либо окончания его строительства;
► Точно обозначить квартиру, которую застройщик обязан будет передать дольщику;
► ДДУ должен пройти госрегистрацию для защиты от множественных продаж (когда одно и то же жильё продают нескольким покупателям);
► Иметь неустойку, которую застройщик обязан выплатить, если будут нарушены сроки сдачи (применяется, даже если о ней не говорится в договоре).
Плюсом ко всему, можно назвать то, что в юридической практике ДДУ принято считать потребительским договором, поэтому пострадавший дольщик может применить Закон «О Защите прав потребителей» для возмещения морального ущерба и не только.
Важно помнить, ДДУ не может полностью обезопасить покупателя от мошенников, поэтому стоит проверять застройщика перед покупкой. Строительная компания ГИК осуществляет продажу жилья строящемся доме исключительно по договору долевого участия.
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Здесь покупатель, который входит в состав жилищно-строительного кооператива и во время строительства дома частично вносит средства – стоимость пая, т. е. стоимости приобретаемой квартиры. ЖСК выступает организатором строительства.
На современном рынке строительства ЖСК имеют негативную репутацию. Согласно российскому законодательству подробные правила работы ЖСК прописываются самими кооперативами в их Уставе. И такие вопросы, как порядок уплаты, какие предусматриваются взносы остаются на усмотрение ЖСК. Поэтому прежде чем приобретать жильё через ЖСК, стоит ознакомиться с их Уставом и правилами. В них не должно быть иных платежей, за исключением вступительных и паевых взносов.
Главным риском в таком виде приобретения строящегося жилья служит то, что граждане выступают участниками ЖСК, но не покупателями. Поэтому любое изменение цены во время стройки (цена строительства, аренда участка и т. п.) компенсируется из взносов. И за задержку сдачи жилья кооператив также не отвечает.
Договор соинвестирования
Здесь сделка заключается, как правило, с целью перепродажи. Согласно законодательству с 2004 года, такой договор запрещено подписывать с обычными гражданами, приобретающими жильё для себя.
В данном случае приобретающая сторона выступает в качестве партнера компании-застройщика, поэтом поэтому несет все те же риски.
Предварительный договор
Еще один способ приобрести жильё на этапе строительства — это оформить предварительный договор. Он представляет собой договоренность между покупателем и застройщиком, что на определенном этапе через какое-то время обе стороны заключают Основной договор о покупке жилья, соответственно никакой платы не вноситься.
Недобросовестные застройщики пытаются обойти эти моменты стороной и берут плату с покупателей, но юридическая практика признает подобные договоры основными со всеми вытекающими последствиями.
Векселя
Приобретения жилья с помощью векселей самая опасная сделка. Здесь заключая предварительный договор, покупатель перечисляет деньги доверенному лицу, который, как правило, находится в зоне оффшора.
Таким образом, застройщику удается избежать уплаты неустойки, а также сэкономить на оплате налогов, а покупателю не получить в случае необходимости проценты, неустойку либо пени согласно международным правилам. И через суд доказать что-либо невозможно.
Получается покупатель приобретает не жильё, а воздух. Поэтому от такого рода сделок стоит сразу отказываться.
Таким образом, наиболее безопасным способом является договор долевого участия. Возможно также использование предварительного договора и приобретение через ЖСК, но здесь выше риски и меньше гарантий.
